Dopyt po bytoch stúpa, ponuka starých aj nových bytov sa neustále zmenšuje

Dopyt po bytoch zo strany kupujúcich v hlavnom meste stále stúpa, najmä z dôvodu zvyšovania cien. Ponuka voľných bytov v novostavbách aj na sekundárnom trhu tak klesla o 14 % oproti druhému kvartálu, vyplýva to z transakcií realitnej kancelárie Herrys.

Neustále rastúce ceny nehnuteľností v Bratislave spôsobili panický nárast dopytu a v treťom kvartáli 2021 sa tak predalo raz toľko bytov, ako do ponuky pribudlo. Z dôvodu nízkej ponuky, vyšším vstupným nákladom, ako sú energie a stavebné materiály, a stále dostupným podmienkam na financovanie, je predpoklad, že ceny budú rásť aj naďalej.

V rozostavaných projektoch je aktuálne nepredaných cca 1800 bytov, z ktorých je však v predaji cca len 60 % jednotiek. Najviac nepredaných bytov v rozostavaných projektoch je v okrese Bratislava I, najmenej v okrese Bratislava IV. Počet voľných bytov pritom klesol oproti rovnakému obdobiu minulému roka o 4 %, medzikvartálne až o 14 %.

Predaj bytov v novostavbách medziročne narástol o 15 % a RK Herrys zaevidovala nárast záujmu medziročne až o 300 %. V treťom kvartáli sa predalo 584 bytov v nových projektoch v Bratislave. Populárne sú projekty v strednom nižšom a strednom segmente, ktoré spustili predaj alebo novú etapu predaja. Obrovský dopyt však zaznamenávajú aj projekty v novom downtowne, kde ceny dosahujú úroveň aj 8 000 eur s DPH za m2, najmä z dôvodu atraktívnej lokality a predpokladu dlhodobého udržania si hodnoty.

„Súčasný trend predaja potvrdzuje, že realitný trh je trhom predávajúceho. Aktuálna situácia ukazuje že sa predá takmer všetko aj napriek vysokým cenám. Takmer 60 % bytov sa predalo v projektoch s viac etapami s priemernou cenou pod 3 000 eur/m2bez DPH. Priemerné tempo predaja bytov je na úrovni 3,5 bytu mesačne na projekt, avšak 15 projektov zaznamenalo tempo 2 až 3x rýchlejšie. Dôvodom je najmä nová ponuka v týchto projektoch alebo atraktívna cena. V takýchto projektoch sa môže za prvý mesiac predať aj viac ako 30 % ponuky.,“ hovorí Filip Žoldák, zakladajúci partner RK Herrys.

Ponuka sa mení zo dňa na deň, vývoj cien sa odhaduje ťažko.

Z dát Herrys vyplýva, že ceny nehnuteľností vzrástli od začiatku roka o 16 %. Až štvrtina aktuálnej ponuky bytov sa predáva za priemernú cenu 4 800 eur/m2 bez DPH. Pri tejto situácii sa dá ďalší vývoj cien ťažko odhadnúť.

„Náš trh sa nachádza v situácii, kedy sa kríza na strane ponuky dynamicky prehlbuje. V týchto týždňoch badať aj reakciu developerov na vývoj cien, ktorí reagujú na prudký rast cien bytov a stavebných materiálov tým, že sťahujú voľné byty z ponuky. Zväčša majú predpredaj pre potreby banky vyriešený a už pred začatím samotnej výstavby majú bežne zazmluvnenú polovicu bytov. Teraz sa niektorí rozhodli s dopredajom zostávajúcich bytov počkať,“ vysvetľuje situáciu Filip Žoldák.

Na sekundárnom trhu je dopyt najmä po dvojizbových bytoch.

Z transakcií realizovanými realitnou kanceláriou HERRYS vyplýva že až 50 % predaných bytov na sekundárnom trhu v treťom kvartáli boli dvojizbové, 36 % zastúpenie mali trojizbové byty. Priemerná výmera predaného bytu bola 67m2. Najvyhľadávanejšou lokalitou bola Bratislava III., najmä časť Nové Mesto. Zatiaľ čo 60 % klientov financovalo kúpu bytu hypotékou, až 40 % klientov využilo len vlastné zdroje. Priemerná výška úveru bola v treťom kvartáli 78 % hodnoty nehnuteľnosti. Priemerný vek kupujúceho bol 35 rokov.

„Dopyt po bytoch na sekundárnom trhu je naďalej vysoký, na trhu je cítiť že dopyt výraznejšie prevyšuje ponuku a predávajúci majú dnes možnosť svoje nehnuteľnosti predať za rekordné sumy. Obmedzená ponuka v nových projektoch presmerovala časť dopytu na sekundárny trh, čo spolu s efektom lacných hypotekárnych úverov spôsobuje, že aktuálna ponuka nepostačuje k uspokojeniu potrieb kupujúcich na sekundárnom trhu v dostatočnej miere.“ hovorí Martin Marsina z Herrys.