Realitný slovník

header bg 1

Pojmy zo svete nehnuteľností

Apartmán – označenie nebytového priestoru v budove na bývanie, ktorý je určený na iné účely ako celoročné bývanie. 

Bytom  - sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené trvalo na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Bytovým domom -  je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.

Bonita klienta - odhad schopnosti klienta splácať pôžičku; dobrú bonitu majú klienti s vysokým, stabilným a preukázateľným príjmom, s bezproblémovou platobnou históriou.

Garáž v bytovom  dome - sa  rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.

Garážové stojisko v bytovom dome - sa rozumie plošne vymedzená časť garáže; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.

Družstevný byt  - byt vo vlastníctve bytových družstiev, pri prevode družstevného bytu  sa  prevádzajú členské práva a povinnosti člena družstva. Pri odkúpení družstevného bytu do osobného vlastníctva je potrebné uhradiť zostatkovú hodnotu anuitu bytu voči bytovému družstvu. Anuita je vlastne celková hodnota bytu, ktorú nájomca postupne spláca voči bytovému družstvu.

Dohoda o prevode členských práv a povinností - dohoda, na základe ktorej dôjde k prevodu členského podielu v bytovom družstve, vrátane práva nájmu družstevného bytu, z prevodcu na nadobúdateľa.

Dražba - verejný predaj, pri ktorom sa ponúka vec na kúpu väčšiemu počtu osôb. Táto vec je predaná udelením príklepu tomu, kto ponúkne viac, ak sa súčasne zaviaže, že splní podmienky pre tento predaj stanovené dražobnou spoločnosťou.

Dražobná zábezpeka - podmienkou účasti na dražbe je zloženie peňažných prostriedkov alebo bankovej záruky, ktorej výška a termín, do ktorého musí byť zložená dražobníkovi, určí dražobná vyhláška.

Dražobná vyhláška - vyhláška, ktorou dražobník vyhlási konanie dražby, je v nej uvedené, kto je dražobníkom, dátum a miesto konania dražby, popis predmetu dražby, o akú dražbu sa jedná, dátum a miesto konania prehliadok, najnižšie podanie, minimálne prihodenie, spôsob uhradenia ceny dosiahnutej vydražením, lehota pre zloženie dražobnej istiny, podmienky odovzdania predmetu dražby vydražiteľovi.

Druhy pozemkov - pre účely evidovania v katastri sa rozlišujú nasledovné druhy pozemkov:  zastavaná plocha a nádvorie, ostatná plocha, záhrada, orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, trvalé trávne porasty, lesný pozemok, vodná plocha.

Družstevný byt - byt, ktorý je vo vlastníctve družstva a ku ktorému má člen družstva právo nájmu v rámci práv a povinností spojených s členstvom v družstve.

DSTI - Debt Service to Income (finančný vankúš) žiadateľ o úver nemôže mať súčet všetkých splátok úverov vyšší ako je 60 % voľného disponibilného príjmu po odpočítaní životného minima, čo znamená, že mu musí ostať na bežné výdavky aspoň 40% príjmov.

DTI - Debt to Income (maximálna úverová angažovanosť) banky môžu klientom poskytovať úvery vo výške maximálne 8-násobok ich čistého ročného príjmu.

Depozit (zábezpeka) – finančné prostriedky, ktoré slúžia prenajímateľovi na zabezpečenie pohľadávok v prípade neplatenia nájomného zo strany nájomcu, respektíve na úhradu škôd na byte a jeho zariadení. Depozit sa hradí pri podpise nájomnej zmluvy a vracia sa nájomcovi pri ukončení nájmu a odovzdaní bytu bez poškodenia.

Extravilán- nezastavaná časť územia obce mimo tzv. intravilánu. Obvykle ide o vonkajšiu časť katastrálneho územia obce, t. j. územie ležiace mimo jej zastavanej a na zástavbu určenej časti (mimo intravilánu).

Fond prevádzky, údržby a opráv – fond, do ktorého uhrádzajú vlastníci bytov a nebytových priestorov preddavky, a to podľa výšky podielu na spoločných častiach, zariadeniach domu. Fond je určený k prevádzke, údržbe a opravám spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj náklady na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.

Geometrický plán – je technický podklad k niektorým právnym úkonom a iných listín. Slúži hlavne na zmenu údajov katastra nehnuteľností (zákres zmenených parciel nehnuteľností, pozemkov, stavieb) do katastrálnej mapy. Geometrický plán musí byť autorizačne overený autorizovaným geodetom a úradne overený  katastrom nehnuteľností, ktorý eviduje dotknuté nehnuteľnosti.

Holobyt  - je štádium bytu v novostavbe, v ktorom sú zväčša dokončené podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Klient si ešte musí dorobiť podlahy, sanitu, niekedy aj kompletne vymaľovať. Opakom je štandard.

Hypotekárny úver - úver zaistený záložným právom k nehnuteľnosti. Zaisťovaná nehnuteľnosť môže byť existujúca nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosť vo výstavbe.

Intravilán- zastavaná časť územia obce. Vyznačuje sa súvislo zastavanými a na zastavanie určenými pozemkami vrátane vnútorných cestných komunikácií, plôch zelene, technickej a občianskej vybavenosti.

Kataster nehnuteľností - súbor údajov o nehnuteľnostiach, ktorý obsahuje ich súpis a popis, geometrické a polohové určenie. Predmetom katastra nehnuteľností sú pozemky v podobe parciel, budovy spojené so zemou pevným základom, vybrané stavby spojené so zemou pevným základom, a byty a nebytové priestory vymedzené podľa zákona o vlastníctve bytov. Súčasťou katastra nehnuteľností  je evidencia vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam.

Katastrálna mapa - je polohopisná mapa s popisom, ktorá zobrazuje všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia, ktorú sú predmetom katastra nehnuteľností. Pozemky sa v katastrálnej mape označujú parcelnými číslami a značkami druhov pozemkov, budovy sú zobrazené podľa svojho vonkajšieho obvodu.

Katastrálny úrad - je štátny úrad, ktorého úlohou je vedenie údajov o nehnuteľnostiach. Zapisujú sa v ňom práva k nehnuteľnostiam, napr. vlastnícke právo, záložné právo, právo odpovedajúce vecnému bremenu, predkupné právo, pokiaľ má mať účinky vecného práva, a iné práva, pokiaľ boli zriadené ako vecné práva k nehnuteľnostiam. Katastrálny úrad sa nachádza v každom okresnom meste v rámci okresného úradu, odbor katastrálny (starší názov Správa katastra). 

Kolaudácia - rozhodnutie stavebného úradu, ktorým sa povoľuje užívanie stavby pre účel, na ktorý je skolaudovaná.

Kúpna zmluva - zmluva medzi predávajúcim a kupujúcim na základe ktorej sa prevádza vlastnícke právo z predávajúceho na kupujúceho. Musí mať písomnú formu, ak ide o nehnuteľnosť a podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený.

Kupujúci – fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá kupuje a nadobúda vec (hnuteľnú či nehnuteľnú, byt či nebytový priestor) výmenou za finančné prostriedky.

Kúpna cena -  odplata za predmet kúpy, môže byť stanovená uvedením peňažnej sumy alebo iným spôsobom, ktorým je možné ju nepochybne určiť.

Kvitancia - súhlas záložného veriteľa (spravidla banky), ktorý má svoju pohľadávku zabezpečenú záložným právom k nehnuteľnosti, obsahom ktorého je súhlas veriteľa s výmazom záložného práva k nehnuteľnosti na základe splatenej pohľadávky dlžníka.

List vlastníctva – písomný dokument obsahujúci vybrané základné údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam. List vlastníctva pozostáva z troch častí, časť A – majetková podstata - popisuje nehnuteľnosť (byt, dom, pozemok), časť B - vlastníci a iné oprávnené osoby - popisuje vlastníka nehnuteľnosť a časť C – ťarchy - popisuje ťarchy k nehnuteľnosti (napr. záložné práva, vecné bremená a pod.)

Lodžia- malá terasa, ktorá nevystupuje z pôdorysu domu, jej výmera zmenšuje výmeru priľahlej miestnosti.

Loft – byt, ktorý vznikol prestavbou nevyužívaných hál, fabrík alebo iných priemyselných priestorov. Hlavnými vlastnosťami sú vysoké stropy, maximálne otvorený priestor, rozoznateľný konštrukčný systém. 

LTV - Loan to value  - je finančný pojem, ktorý vyjadruje pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti.

Mezonet -  viacpodlažný byt na dvoch a viacerých poschodiach umiestnený v bytovom dome.

Mimoriadna splátka - splátka mimo riadny splátkový kalendár (nad rámec riadnych splátok).

Nadobúdací titul - listina alebo skutočnosť, na základe ktorej osoba nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, súdne rozhodnutie.)

Nájomná zmluva - zmluva, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej úžitky. 

Nájomné - odplata resp. protihodnota za užívanie veci na základe nájomnej zmluvy. Nájomca na základe nájomnej zmluvy dočasne užíva vec vo vlastníctve prenajímateľa.

Nájomca – fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá je oprávnená užívať vec (predmet nájmu) spôsobom určeným v zmluve; primerane povahe a určeniu veci.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností - žiadosť účastníkov právneho úkonu smerovaná voči katastrálnemu úradu, aby zahájil konanie o povolení vkladu práva do katastra nehnuteľností.

Nebytový priestor - miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené k iným účelom ako na bývanie. Sú to najmä apartmány, ateliéry, štúdia, kancelárie, obchodné miestnosti, sklady, garáže.

Nehnuteľnosť - sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Novostavba - novopostavená nehnuteľnosť predávaná developerom alebo nehnuteľnosť do 10 rokov od jej kolaudácie.

Parcela registra C - zobrazené parcely na katastrálnej mape.

Parcela registra E –  ide o pôvodné parcely z pozemno-knižnej vložky alebo parcely zobrazené na starších mapách, ktoré zobrazujú pôvodné nehnuteľnosti na mape určeného operátu. 

Plomba na liste vlastníctva – signalizuje právny úkon týkajúci sa danej nehnuteľnosti. Existujú dva základné typy plomb - plomba, ktorá je vyznačená na základe písmena Z (záznamom) alebo plomba vyznačená na základe písmena V (vkladom).

Podielové spoluvlastníctvo - znakom je spoluvlastnícky podiel vyjadrujúci ideálnu mieru účasti spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Pri predaji spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. 

Podlahová plocha - súčet podlahových plôch všetkých miestností v byte alebo miestností a chodieb v interiéri budovy. Pri výpočte spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve budovy prináležiacich k bytu či nebytovému priestoru sa počíta celková plocha bez lodžie alebo balkónu.

Podnájom – vzniká na základe podnájomnej zmluvy, kedy so súhlasom prenajímateľa nájomca prenecháva za úplatu podnájomníkovi nehnuteľnosť, resp. jej časť do dočasného užívania.

Polyfunkčná budova – budova primárne určená na nebytové účely, napríklad na administráciu a kancelárske služby, pričom sa jedná o stavbu, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na tieto účely.

Pozemok - časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnosprávnej jednotky alebo katastrálneho územia, hranicou vlastníckou, držby, druhov pozemkov alebo rozhraním spôsobu využitia pozemku.

Poznámka - ide o typ zápisu do katastru nehnuteľností. Poznámky sú úkony katastrálneho úradu, ktoré sú určené k vyznačeniu skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa k nehnuteľnosti alebo osobe a ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu alebo zánik práva.

Právna subjektivita - spôsobilosť mať práva a povinnosti. Právom priznaná možnosť subjektov (fyzických a právnických osôb) byť nositeľom práv a povinností. Rozlišujeme spôsobilosť mať práva a povinnosť, ktorá vzniká narodením a zaniká smrťou a spôsobilosť na právne úkony, ktorá vzniká dovŕšením plnoletosti.

Právnická osoba (PO) - osoba (napr. obchodná spoločnosť, združenie s právnou subjektivitou, obce), ktorá má spôsobilosť k právnym úkonom odo dňa účinnosti zápisu do registra, do ktorého sa zapisuje, pokiaľ zvláštny zákon neurčí inak.

Predávajúci - fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá predáva a prevádza vec (hnuteľnú či nehnuteľnú, byt či nebytový priestor) príp. služby výmenou za finančné prostriedky.

Prenajímateľ - fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá nájomnou zmluvou prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej úžitky.

Vyhlásenie mimoriadnej splatnosti - situácia, kedy dlžník aj napriek výzve veriteľa neplní dohodnuté podmienky poskytnutia úveru a stráca výhodu poskytnutia splátok a veriteľ pristúpi k uplatneniu si úhrady pohľadávky v plnej výške a jednorazovo voči dlžníkovi.

Predkupné právo - právo prednostnej ponuky na kúpu. V prípade predaja má oprávnený právo, aby mu bola vec prednostne ponúknutá na kúpu. Predkupné právo vzniká na základe zákona (napr. v prípade podielových spoluvlastníkov) alebo na základe zmluvy.

Príslušenstvo úveru - dohodnuté úroky a poplatky v súvislosti s poskytnutým úverom.

Príslušenstvo bytu - sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.  

Refinancovanie hypotéky - jednorazové umorenie (splatenie) hypotéky prostredníctvom nového hypotekárneho úveru, spravidla u inej banky.

Rekonštrukcia - uvedenie do pôvodnej podoby alebo stavu, častejšie prestavba spojená s modernizáciou.

RPMN - Ročná percentuálna miera nákladov - je pre spotrebiteľov najdôležitejší ukazovateľ ceny úveru. Vyjadruje celkovú úrokovú mieru úveru alebo pôžičky, zohľadňuje nielen úrok, ale aj ostatné poplatky súvisiace s úverom.

Ručenie - ručiteľský subjekt na seba jednostranným písomným vyhlásením berie povinnosť uspokojiť pohľadávku veriteľa z úverového vzťahu v prípade, že tak neuskutoční dlžník.

Ručiteľ - fyzická alebo právnická osoba, ktorá je povinná uhradiť veriteľovi pohľadávku, v prípade ak tak neuskutoční sám dlžník.

Spoločenstvo vlastníkov bytov -  právnická osoba, ktorá je spôsobilá vykonávať práva a zaväzovať sa iba vo veciach spojených so správou, prevádzkou a opravami spoločných častí a zariadení domu. Postavenie má ako správcovská spoločnosť, avšak správcovstvo si tu vykonávajú vlastníci bytov a nebytových priestorov samostatne.

Spoločné časti domu - sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Spoločné zariadenia domu - sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.

Spoludlžník - ten, kto je ochotný podieľať sa (až 100%) na splácaní dlhu spolu s dlžníkom.

Spotrebný úver - úver určený pre spotrebiteľa na nepodnikateľské účely, zvyčajne na nákup spotrebného tovaru alebo k zaplateniu určitého druhu služieb (štúdium, dovolenka).

Sprostredkovateľská zmluva - zmluva, na ktorej základe sprostredkovateľ vyvíja činnosť tak, aby objednávateľ mal možnosť uzatvoriť určitú zmluvu s treťou osobou s tým, že za túto činnosť sprostredkovateľovi prislúcha odmena.

Stavebné sporenie - je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Stavebné sporenie sa skladá z fázy sporenia a po splnení podmienok klient získava stavebný úver.

Štandard (bytu) - vybavenie bytu do tzv. štandardu znamená, že sú v ňom zväčša uložené aj podlahy, sanita v kúpeľni a na WC, vchodové i interiérové dvere, omietky a radiátory. Opakom je holobyt.

ÚPI - územno-plánovacia informácia. Dokument vydávaný príslušným stavebným úradom, informujúci o pravidlách užívania pre určité územie alebo konkrétny pozemok.

Úrok - odmena veriteľa za požičanie finančných prostriedkov.

Úrok z omeškania - sankciou dlžníka v dôsledku jeho oneskorenia s plnením finančného záväzku.

Úradne overený podpis - forma overenia podpisu, kedy overujúci orgán potvrdzuje, že podpisujúci podpísal dokument pred ním, resp. uznal podpis za vlastný. Neoveruje sa obsah dokumentu, len či osoba predmetný dokument vlastnoručne podpísala.

Úschova - dohoda, ktorej predmetom je uloženie veci (najčastejšie peňazí) do úschovy a ich vydanie po splnení vopred dohodnutých podmienok. Najčastejšie sa jedná o úschovu notársku alebo úschovu v banke.

Úverový prísľub - písomný prísľub banky, že klientovi po splnení dohodnutých podmienok poskytne v budúcnosti úver.

Úverový účet - účet, na ktorom, banka eviduje priebeh čerpania a splácania úveru.

Územný plán – územno-plánovacia dokumentácia, ktorá má za cieľ racionalizáciu priestorového a funkčného usporiadania územia v krajine a jej využitia. Územný plán je rozhodujúci pre možnosť stavebného využitia pozemkov a tým aj pre ich cenu.

Uznanie podpisu za vlastný - dodatočné overenie podpisu osoby za vlastný k spätnému dátumu, ktorý je uvedený na určitom dokumente.

Úžitková plocha - jedná sa o skutočne využiteľnú plochu nehnuteľnosti, vrátane všetkého príslušenstva (pivnica, lodžia, terasa).

Vecné bremeno - jedná sa o obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti, ktorý je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Toto obmedzenie prechádza aj na neskorších vlastníkov danej nehnuteľnosti (vecné bremeno IN REM) alebo právo zaniká najneskôr smrťou oprávneného (vecné bremeno IN PERSONAM).

Vinkulácia - viazanosť, zablokovanie vkladu či iného plnenia v prospech tretej osoby, napr. podmienkou pre čerpanie hypotéky je poistenie založenej nehnuteľnosti a vinkulácia poistného plnenia v prospech hypotekárnej banky.

Vklad - druh zápisu práva k nehnuteľnosti na základe rozhodnutia katastrálneho úradu o povolení vkladu práva, ktorý ma za následok vznik, zmenu alebo zánik práva k nehnuteľnosti. Ide predovšetkým o práva zo zmlúv.

Všeobecné obchodné podmienky (VOP) - obchodné podmienky vzťahu zmluvných strán, ktoré nie sú uvedené v zmluve, ale dopĺňajú ju a sú všeobecnejšej povahy.

Zabezpečenie úveru – právny nástroj, ktorý slúži na krytie strát v prípade neschopnosti dlžníka splácať úver. V prípade poskytovania hypoték je jediným možným spôsobom zabezpečenia pohľadávky záložným právom k nehnuteľnostiam. Inými spôsobmi môžu byť napr. zmenka alebo ručenie – pri hypotékach iba ako doplňujúce zabezpečenie.

Záložné právo - právny nástroj slúžiaci k zaisteniu pohľadávky (napr. hypotekárneho úveru) a jej príslušenstva do doby jej úplného splatenia. Pri zaisťovaní hypotekárneho úveru vzniká záložné právo na základe povolenia vkladu do katastra nehnuteľností na základe uzatvorenej záložnej zmluvy medzi záložným veriteľom (finančnou inštitúciou) a záložným dlžníkom (klientom).

Záložný veriteľ - veriteľ, ktorý prijal záloh od záložcu na zaistenie pohľadávky záložného dlžníka.

Záložný dlžník – osoba, ktorá si požičiava peňažné prostriedky v banke, pričom pohľadávku voči veriteľovi zabezpečuje zálohom.

Záložca - osoba, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti v čase, keď sa záložné právo zriaďuje. Môže byť odlišná od osoby záložného dlžníka.

Záznam  - jedná sa o typ zápisu do katastra nehnuteľností. Záznamom sa zapisuje vznik, zmena či zánik práva, v prípade, že k tejto skutočnosti došlo zo zákona rozhodnutím súdu alebo štátnemu orgánu, príklepom licitátora vo verejnej dražbe alebo výmaz aktuálne zriadenej ťarchy.

Zabezpečenie HÚ – úver je potrebné zabezpečiť tuzemskou nehnuteľnosťou zapísanou v katastri nehnuteľností, zriadením záložného práva k nehnuteľnosti a jej poistením proti poškodeniu a zničeniu.

Znalecký posudok – posúdenie hodnoty nehnuteľnosti súdnym znalcom, pre účely HÚ môže znalecký posudok vypracovať ktorýkoľvek súdny znalec z príslušného odboru.

Žiadateľ o úver – FO osoba plnoletá, oprávnená k právnym úkonov a s trvalým pobytom na území SR. Žiadateľ môže byť jedna osoba, alebo viac osôb, pričom žiadateľom môže byť aj právnická osoba.