Rok 2026 bude na bratislavskom rezidenčnom trhu rokom stabilizácie a návratu racionality. Na základe dát, ktoré dlhodobo sledujeme, vstupuje trh do obdobia bez cenového prepadu, ale zároveň aj bez nového rastového cyklu. Do popredia sa dostáva správne nacenenie, kvalita nehnuteľností a ich financovateľnosť.
Ponuka bytov je najvyššia za posledné roky
Ponuka bytov v Bratislave je aktuálne najvyššia za posledné roky. Len v segmente novostavieb bolo v roku 2025 v ponuke viac ako 3 700 bytov. Priemerná cena novostavieb dosiahla v štvrtom kvartáli približne 5 323 €/m² s DPH, pričom medziročný rast cien bol len +2,4 %.
Za posledných šesť mesiacov bol cenový vývoj stabilný až mierne rastový, v priemere do +1 %, s výraznými rozdielmi podľa lokality a konkrétneho projektu.
Aj sekundárny trh pracuje s vysokou ponukou – viac ako 3 380 bytov. Priemerná cena dosiahla v decembri 2025 približne 4 421 €/m². Ceny sa za posledných šesť mesiacov vyvíjali bez výrazného rastu, prevažne stagnovali alebo rástli len mierne (cca 0–2 %).
Dopyt zostáva funkčný, no je finančne limitovaný
Dopyt po bývaní zostáva funkčný, no čoraz viac naráža na finančné limity domácností.
Očakávaný mierny pokles úrokových sadzieb – s hypotékami približne okolo 3 % p.a. – síce zlepší dostupnosť bývania, no nevytvorí nový dopytový boom.
Domácnosti sa pri rozhodovaní čoraz viac sústreďujú na mesačné cashflow, nie na očakávaný rast hodnoty nehnuteľnosti.
Trh sa stáva selektívnym. Rozhoduje cena a kvalita
Vývoj cien bude v roku 2026 mierny a diferencovaný:
- kvalitné a správne nacenené byty môžu zaznamenať mierny rast,
- väčšie, drahšie a menej likvidné byty budú stagnovať alebo čeliť tlaku na cenu.
Nájomné sa stabilizuje, investori budú prehodnocovať portfóliá
Na trhu prenájmov má nájomné za sebou fázu poklesu a v roku 2026 očakávame jeho stabilizáciu. Vyššia ponuka nájomných bytov a obmedzený rast príjmov domácností nevytvárajú priestor na ďalšie zvyšovanie cien nájmov.
Zároveň platí, že časť investičných bytov sa môže presunúť z prenájmu späť na predaj – najmä v prípadoch, kde splátka hypotéky prevyšuje dosahované nájomné.
Rok 2026 bude rokom kupujúceho
Rezidenčný trh sa posúva smerom k trhu kupujúceho. Vyššia ponuka, stabilné ceny a racionálnejšie správanie domácností dávajú kupujúcim viac priestoru na rozhodovanie.
Rok 2026 nebude o plošnom raste cien. Bude o správnom nacenení, kvalite a financovateľnosti.
