HERRYS magazín o realitách

Najčítanejšie články
V realitách sa cíti ako ryba vo vode. Z makléra sa za krátky čas vypracoval na šéfa predajného oddelenia. Dnes riadi tri pobočky a tím pätnástich maklérov. V dnešnom rozhovore vám Martin Marsina...
Počas slávnostného odovzdávania prestížnych ocenení CIJ Awards Slovakia 2016, ktoré sa konalo 1.12.2016 v  bratislavskom hoteli Grand Hotel River Park  získala spoločnosť HERRYS  už po piatykrát...
Marianna je súčasťou úspešného príbehu realitnej kancelárie HERRYS takmer od začiatku. Dnes vedie tím predajcov developerských projektov a pomáha naštartovať kariéru svojim novým kolegom. A práce...
Magazin

6 krokov ako postupovať pri dani z príjmu z prenájmu nehnuteľností

Prenajali ste na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy v roku 2019 nehnuteľnosť? Ako zdaniť príjmy z prenájmu tejto nehnuteľnosti? Kedy podať daňové priznanie vzhľadom na momentálnu situáciu týkajúcu sa pandémie koronavírusu? Realitná spoločnosť HERRYS pre vás pripravila zhrnutie všetkých podstatných informácií a noviniek ohľadne dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. 
 


Poradíme vám v šiestich prehľadných krokoch:

1. KTO

2. DOKEDY A KDE

3. AKO POŽIADAŤ O PREDĹŽENIE LEHOTY

4. AKÉ TLAČIVO

4. ČO SÚ DAŇOVÉ VÝDAVKY

6. VÝŠKA A VÝPOČET DANE

 

1. KTO podáva daňové priznanie

Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy a nejedná sa o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem, ktorý  dosiahnete z takéhoto prenájmu sa považuje za príjem podliehajúci dani. Tento príjem je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov.

Povinnosť podať daňové priznanie vzniká v tom prípade, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (t. j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2019 presiahne sumu 1 968,68 eur.

Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, takže daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, presahujúci sumu 500 eur.

Čo platí v prípade, ak prenajímate nehnuteľnosť spolu s manželom/manželkou?

Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastníte v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom pomere, ktorý si vzájomne dohodnú a je pre nich výhodnejší. V rovnakom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Pre ilustráciu uvádzame príklad: Manželia prenajímali v roku 2019 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2019 dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2019 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli rozdeliť príjmy  nasledovne:

  • na manželku príjmy vo výške 2 300 eur
  • na manžela príjmy vo výške 500 eur

Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane. Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení, vo výške 2 300 eur, zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2019 boli vo výške 1 800 eur (2 300 - 500). Nakoľko v roku 2019 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 968,68 eur.

 

2. DOKEDY a KDE podať daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2019 máte povinnosť podať do 31. marca 2020.  V tejto lehote ste povinný daň aj uhradiť.

Daňové priznanie sa podáva na miestne príslušnom daňovom úrade. Daňové priznanie možno podať aj na pobočke daňového úradu alebo na kontaktnom mieste daňového úradu.

Vzhľadom na pandémiu, ktorú spôsobil nový koronavírus, lehota na podanie daňových priznaní sa z 31.03.2020 posúva až do 30.06.2020, a to pre fyzické ako aj pre právnické osoby. Avšak, za súčasného právneho stavu sa do 31.12.2020 bude prihliadať na daňovníkov, ktorí neoznámili predĺženie lehoty na podanie daňového priznania a podali ho po zákonnej lehote, po 31.03.2020 (daň z príjmov teda uhradili po tejto lehote), ako na „daňovníkov, ktorí neuhradili daň v zákonnej lehote“ a stanú sa teda daňovými dlžníkmi. Zmenu tohto stavu je možné zabezpečiť iba prostredníctvom už ohlasovaného komplexného právneho predpisu, známeho ako lex Corona.

V tejto situácii preto odporúčame postupovať štandardne, a teda oznámiť daňovému úradu predĺženie lehoty na podanie daňového priznania.

V prípade, že oznámenie o predĺžení lehoty aj napriek vyššie uvedenému nepodáte, môžete využiť automatické odpustenie sankcií, a to za predpokladu, že daňové priznanie podáte a daň zaplatíte najneskôr do 30.06 2020.


3. PREDĹŽENIE LEHOTY na podanie daňového priznania

Ako sme vyššie spomínali, lehotu na podanie daňového priznania je možné predĺžiť, a to podaním oznámenia o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania, pričom oznámenie musí byť podané najneskôr v lehote na podanie daňového priznania (do 31.3.2020) na miestne príslušný daňový úrad (za predpokladu, že sa podáva v papierovej forme).

Fyzická osoba – podnikateľ, ktorá je registrovaná pre daň z príjmov má povinnosť podať Oznámenie o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania za rok 2019 na predpísanom tlačive elektronicky. Tlačivo je dostupné na  nižšie uvedenom odkaze a na jeho podanie je potrebné prihlásiť sa do osobnej internetovej zóny.

https://pfseform.financnasprava.sk/Formulare/eFormVzor/DP/form.401.html

 

4. NA AKOM FORMULÁRI daňovník podáva daňové priznanie

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiely v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

 

5. ČO SÚ DAŇOVÉ VÝDAVKY

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

Najlepšie to pochopíte na nasledujúcom príklade: Daňovník dosiahol v roku 2019 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa  § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľné vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, sú vo výške 3 850 eur.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Ak máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:

- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)

- výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti)

- výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti)

- iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie)

-  výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti

- ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.)

Ak nemáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:

- elektrickej energie

- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody

- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť

- plynu

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:

- odvádzanie odpadovej vody z domácností

- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome

- používanie výťahu

- kontrola a čistenie komínov

- odvoz popola, smetí a splaškov

- čistenie žúmp

- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou

- internet

Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a pod.

 

6. VÝŠKA A VÝPOČET DANE

Postup pri výpočte dane z príjmu za prenájom nehnuteľnosti:

- od vášho príjmu sa odpočítajú výdavky, ktoré musia byť preukázateľné a musia slúžiť len na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu

- výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich znížiť podľa príkladu uvedeného v bode 5

- vznikne vám základ dane a z neho sa platí daň z príjmu

 

UPOZORNENIE

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania, prípadne príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti. 

 

V prípade ďalších otázok alebo nejasností nás neváhajte kontaktovať mailom na naše interné HERRYS právne oddelenie.

Zdroj: Finančná správa Slovenskej republiky

„So spoločnosťou HERRYS spolupracujeme od roku 2011. Už po úvodných stretnutiach sme vedeli, že našim partnerom sa stala veľmi ústretová a proaktívna spoločnosť, ktorá vie vždy poskytnúť informáciu o aktuálnom stavu na trhu s adekvátnymi odporúčaniami na zlepšenie predajných nástrojov. Vo veľmi krátkom horizonte sa ukázala ich predajná dravosť. Na základe ich úspešných výsledkov spoločnosť HERRYS vyhrala aj našu vnútropodnikovú súťaž Najlepšieho predajcu za rok 2011. Ich predajné aktivity nám potvrdili, že vzájomná spolupráca nám prináša kvalitné zastupovanie pri predaji našich projektov.“

Anita Štefány, sales and marketing manager GTC Real Estate

Viac referencií