Na trhu s nehnuteľnosťami nastala zmena. Dopyt však stále výrazne zaostáva za ponukou

Ceny aj ponuka bytov na bratislavskom rezidenčnom sekundárnom trhu stagnujú už 4 mesiace. Súčasné správanie sa trhu ale nenaznačuje ďalšie výrazné klesanie cien. Vzťah ponuky a dopytu sa otočil a po roku sa predalo viac bytov ako do ponuky pribudlo. Aj napriek tomu, že celková priemerná cena za m2 mierne vzrástla, sú okresy, ktoré aj medziročne aj medzikvartálne zaznamenali pokles priemernej ceny m2. Vyplýva to z pravidelného reportu realitnej kancelárie Herrys za druhý štvrťrok 2023.

Napriek stabilizácii cien nehnuteľností na sekundárnom trhu v RK Herrys zaznamenali za mesiace jún/júl medzimesačne mierny nárast cien v 4 bratislavských mestských obvodoch, v obvode BA 1 dokonca v priemere o 75 Eur za m2. Priemerná cena bytov na sekundárnom trhu predstavuje 3.675 Eur/m2, pričom v ponuke je približne 4.463 bytov (údaj z júla 2023). Ceny bytov sú aktuálne na úrovni cien z novembra 2021.

„V medziročnom porovnaní ceny za druhý kvartál 2023 síce zaznamenali najvyšší pokles, ale pripisujeme to faktu, že pred rokom boli ceny na historickom maxime. Súčasné správanie sa trhu s nehnuteľnosťami nenaznačuje, že by mali ceny výrazne klesať ďalej, no to závisí aj od ďalších faktorov. Z našich skúseností z predaja nehnuteľností však pozorujeme, že kupujúci už akceptovali súčasné cenové relácie a k zjednávaniu nižšej ceny dochádza minimálne,“ povedal Filip Žoldák, partner v RK Herrys.

Novostavby

Ponuka v novostavbách aktuálne predstavuje 2939 bytov v 90 developerských projektoch. Za prvý polrok 2023 to znamená nárast o približne 650 bytov, čo je iba polovica až tretina z dlhodobého priemeru. Z celkového počtu rozostavaných bytov je voľných približne 33%. Počet dokončených nepredaných bytov sa zvýšil o viac ako dvojnásobok a tvorí takmer 12% z celkovej ponuky.

„Prvý polrok 2023 nám potvrdil, že ponuka na trhu novostavieb sa nebude rozrastať o nové projekty tak dynamicky ako v minulosti, nakoľko za súčasných podmienok sa developerom neoplatí stavať nové byty. Na druhej strane, na sekundárnom trhu je pomerne široká ponuka, pričom tretinu z nej tvoria byty v novostavbách. Kým ponuka na sekundárnom trhu neklesne o približne 30-40%, dopyt po rozostavaných bytoch v nových projektoch sa bude sústreďovať najmä na projekty, ktoré sú niečím unikátne. Výhodu majú projekty krátko pred dokončením, kedy to už nie je predaj čisto z papiera ako napríklad projekt Metropolis v downtowne,“ uzatvoril Filip Žoldák.

Pri medziročnom porovnaní sa eviduje pokles zaznamenaných predaných bytov o 72%. Medzikvartálny predaj narástol o 21%, pričom v Q2 2023 sa predalo celkovo 229 bytov v novostavbách. Najpopulárnejšou alternatívou sú 2- a 3- izbové byty, ktoré tvoria dve tretiny predajov. Zameranie sa na vlastné bývanie zaostáva pred investíciou, čo možno vidieť i v pomere predaných 4- a 1-izbových bytov.

Cena nových bytov medziročne vzrástla

V 28 projektoch novostavieb z celkového počtu 90 sa upravila cena buď z dôvodu vypredania menších bytov, ktoré sú v prepočte na m2 drahšie, alebo z dôvodu cielenej úpravy ceny smerom nadol. K cielenej zľave na úrovni viac ako 200 Eur/m2 bez DPH došlo najmä v projektoch, ktoré buď potrebujú dopredať dokončenú ponuku alebo naopak po neúspešnom predpredaji, alebo dlhšie zastavenom predaji naštartovať dopyt. Najväčšia registrovaná zľava vykazovala 526 eur/m² bez DPH v priemere na celý projekt. Celková priemerná cena je na úrovni 3967 eur/m² bez DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje viac ako 4% nárast.

Malý prírastok novej ponuky je odrazom nízkych predajov. „Výstavba nových bytov sa vo veľkom rozbehne až vtedy, keď budeme na trhu evidovať zvýšenie dopytu o minimálne dvojnásobok alebo dôjde k poklesu ceny za stavebné materiály. Pri ohlasovaných opatreniach na zastavenie inflácie, ktoré by podnecovali ešte možné zvyšovanie úrokových sadzieb, však možno predpokladať, že nová výstavba v doterajších objemoch bude skôr odložená na „lepšie časy,“ uzavrel Filip Žoldák.